Новости

28.10.2022

Промпарки рассчитывают на инициативность локальных инвесторов

Уход из индустриальных парков иностранных компаний частично компенсируется спросом российских производств. Пройти период трансформации промплощадкам должна помочь господдержка, считают эксперты.

Отрасль индустриальных парков стабильно растет, следует из отчета Ассоциации индустриальных парков России (АИП) по итогам 2021 года: за прошлый год общая площадь индустриальных парков в России увеличилась на 118 га, число резидентов — на 527 компаний, превысив 4 тыс., а количество созданных рабочих мест — на более чем 35 тыс. Последнее значение — рекордное за историю наблюдений, отмечают аналитики АИП. В целом средний темп роста числа резидентов и созданных ими рабочих мест — параметров, считающихся ключевыми для результативности промпарков, — за последние девять лет составил 18,5 и 19,7% в год соответственно. Доля заполненных территорий промпарков в 2021 году в целом увеличилась на 10 п.п. и достигла 65%.

В отдельных регионах спрос на готовые производственные и складские помещения по-прежнему значительно превышает предложение, отмечает генеральный директор индустриального парка «Красный Яр» Александр Сиваев: «Заполняемость индустриальных парков в Красноярском крае, например, уже выше 90%».

Рост заполняемости парков обеспечил рентабельность управляющих компаний, говорит директор ООО «Интером», руководитель проектов развития промышленной инфраструктуры Егор Казанцев: «Многие индустриальные парки и ОЭЗ успешно прошли период пандемии и научились работать эффективнее». Резервы для оперативного размещения новых производств и обеспечения деятельности, по его оценкам, составляют 14 тыс. га территории с подведенной инфраструктурой и 6,4 млн кв. м готовых помещений для резидентов.

«На место иностранных инвесторов приходят российские» 
Александр Паршуков, директор по развитию Индустриального парка «Марьино»
В постковидном 2021 году был настоящий бум продаж земельных промышленных участков: мы закрыли сразу десять сделок — рекордное число за всю историю парка. В числе резидентов ИП «Марьино» больше 20 компаний самой разной специализации, включая производство медицинских изделий, автокомпонентов, металлоконструкций, лакокрасочной продукции, а также склад логистического оператора. Конечно, геополитическая ситуация и санкционная политика не могли не сказаться на работе наших резидентов: некоторые компании вынуждены корректировать проекты строительства предприятий, другие пересматривают цепочки поставок компонентов и оборудования, третьи ищут новые рынки сбыта. Некоторые предприятия меняют владельцев: у уходящих из России иностранцев бизнес приобретают российские инвесторы. Поток заявок от иностранных компаний практически прекратился. Даже предприятия из дружественных стран не всегда готовы работать в России, опасаясь наложения вторичных санкций, которые могут негативно повлиять на их глобальный бизнес. Тем не менее спрос на промышленную инфраструктуру сохраняется. Его генерируют российские компании, имеющие стабильное финансовое положение и стремящиеся расширить долю на рынке, освободившуюся за счет ухода или ослабления конкурентов. Так, на ПМЭФ в этом году мы подписали соглашение с крупным российским производителем бытовой химии компанией «Аист». В настоящий момент мы ведем переговоры с рядом компаний и до конца года планируем закрыть еще две-три сделки. Я бы хотел отметить, что во время любого кризиса, когда риски развития и ведения бизнеса и так кратно возрастают, исключительно важно работать с надежными партнерами и активами. В этом смысле индустриальный парк — оптимальный вариант размещения нового производства, который позволяет минимизировать риски, связанные со сроками и стоимостью строительства производственных мощностей. Наша промышленная площадка имеет всю необходимую инфраструктуру, выделенные лимиты на мощности, а всеми вопросами обслуживания инженерных сетей занимается профессиональная управляющая компания.

Зоны развития

Совокупный за последние девять лет объем инвестиций резидентов промпарков в производство по состоянию на апрель этого года превысил 1,5 трлн руб. В развитие инфраструктуры был вложен 341 млрд руб. 95% от всего объема вложений приходится на гринфилд-площадки, по данным АИП. Они фактически предоставляют только землю с подведенными коммуникациями и локализуют на своей территории капиталоемкие проекты. Средняя площадь такого участка — 285 га, по данным АИП. Преобладает этот вид парков над браунфилд-площадками и по спектру отраслей. Когда требуется общая производственная площадь более 5 тыс. кв. м, компания выбирает строительство собственного производства на подготовленной площадке — гринфилд (greenfield), говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко.
В 2021 году большая часть инвестиций на гринфилд-площадках пришлась на автомобилестроение, пищевую промышленность, деревообработку и строительные материалы. На готовых производственных площадках — браунфилд-парках (нередко реконструированные старые промзоны) благодаря наличию специализированной инфраструктуры развиваются предприятия химической промышленности. Средняя площадь браунфилд-парков — 62 га, и такой тип парков, по данным АИП, быстрее показывает первые результаты. Проекты в формате браунфилд предлагают готовые помещения производственно-складского типа любой площади со всей инфраструктурой под быстрое развертывание производств, говорит генеральный директор Камского индустриального парка «Мастер» Фарид Закиров.

Парк как бизнес
В среднем на каждый рубль вложений в инфраструктуру индустриальных парков приходится почти 4,5 руб. частных инвестиций резидентов. Это соотношение может достигать пропорции и 1:10, отмечают эксперты АИП со ссылкой на полные актуальные сведения контрольной группы промышленных площадок. Но развитие промышленной инфраструктуры требует серьезных капиталовложений, долго окупается и зависит от профессионализма управляющей компании, отмечает Егор Казанцев. Преимущество рынка промпарков, основанного в первую очередь на управлении собственным недвижимым имуществом, по его словам, в стабильности и меньшей подверженности рискам: «Рентабельность услуг деятельности по операциям с недвижимым имуществом за прошлый год составила 28,9%, по данным Федеральной налоговой службы РФ». Две трети индустриальных парков (более 250 площадок) основаны на частные инвестиции. Частные парки работают в 55 российских регионах из 67 субъектов, где в целом развита такая инфраструктура, по данным АИП. Инвестиции в недвижимость в России — исторически наименее рискованные и доходные вложения, отмечает Фарид Закиров: «Аренда производственно-складских комплексов со всей необходимой инфраструктурой всегда востребована бизнесом».

Основные риски управления промышленными парками и особыми экономическими зонами связаны со сроками реализации проекта и требуют гибкости и грамотности управления, подчеркивает Александр Сиваев: нужно быть готовым к корректировке бизнес-планов, как это произошло в нынешней геополитической ситуации.

Бизнес промпарков сохранит свою привлекательность и в текущей экономической обстановке, уверен Егор Казанцев. Часть рисков может быть нивелирована, по его словам, за счет поддержки государства. Наиболее успешные частные промпарки, по данным АИП, в 90% случаев расположены в регионах, принявших законы о предоставлении паркам налоговых льгот и иных мер поддержки. Господдержка в виде льгот по имущественным налогам и субсидий на компенсацию части понесенных затрат позволяет снизить сроки окупаемости проекта до 7–9 лет, отмечает Егор Казанцев.
Стандартный срок окупаемости промпарка в зависимости от размера, резидентной политики и бизнес-модели площадки в среднем составляет 12–15 лет. Напомним, что наряду с государственными частные промпарки также пользуются льготами по налогу на прибыль (41% действующих частных парков), налогу на имущество (40%), по земельному (25%) и транспортному налогам (16%). При условии, что они соответствуют требованиям национального стандарта «Индустриальные парки. Требования» и внесены в реестр Минпромторга РФ. Соответствие требованиям правительства РФ позволяет индустриальным паркам и промышленным технопаркам рассчитывать на меры поддержки, отмечает директор департамента региональной промышленной политики и проектного управления Минпромторга России Иван Куликов. Ежегодно в России создается около 30–40 новых парков с применением различных механизмов поддержки. В министерстве рассчитывают, что спрос на площади индустриальных парков стимулирует запуск нового механизма — промышленной ипотеки. Постановлением правительства от 6 сентября 2022 года № 1570 предусмотрены льготные кредиты на покупку производственной недвижимости в размере до 500 млн руб. на семь лет по ставке 3% годовых для технологических компаний и 5% годовых для остальных промышленных предприятий.
Ежегодный спрос на приобретение площадей с помощью данного механизма оценивается более чем в 500 тыс. кв. м, прогнозирует Иван Куликов.

Преодоление турбулентности
Отечественные предприятия, реализующие импортозамещающие проекты, проявляют интерес к высвобождающимся на фоне санкций площадям, как и инвесторы из стран, не присоединившихся к санкциям, отмечает Иван Куликов: «Нарушенные кооперационные связи с зарубежными поставщиками компонентной базы требуют ускоренного импортозамещения. Покупка свободных площадей, которые зачастую продаются с дисконтом, позволяет существенно сократить сроки реализации инвестпроектов».
По данным АИП, доля иностранных резидентов в индустриальных парках нашей страны не превышала 10%. При этом на иностранные инвестиции приходится 53% от всех вложений. Лидерами по объему вложений в индустриальные парки России среди зарубежных стран в 2021 году были Германия (14%), США (5%) и Япония (3,8%). Чаще всего иностранцы вкладывали в автомобилестроение (около 34%), пищевую промышленность (11,5%), деревообработку (8%), а также электротехническую, химическую, фармацевтическую промышленность и машиностроение, следует из данных совместного исследования консалтингового агентства MCA и АИП. Изменения экономических отношений со странами Западной Европы и США уже меняют карту стран — инвесторов в реальный сектор России, констатируют в АИП. В 2022 году доля зарубежных инвестиций в российские ИП может снизиться на 5–10%, прогнозируют аналитики MCA и АИП. При этом в ближайшей перспективе ожидается рост доли инвестиций из Китая, ОАЭ и Турции. Особенно в тех регионах, где уже реализуются совместные проекты. Заметны изменения в цепочках поставок — переориентация на регионы Азии и Ближнего Востока, отмечает Константин Фомиченко. По его прогнозам, в перспективе резидентами парков станут компании со специализацией в отраслях строительного машиностроения, станкостроения, а также научных исследований и разработок. Можно также ожидать развития производства технологических товаров, бытовой техники, комплектующих, ранее выпускающихся за рубежом, продукции двойного назначения, а также продуктов питания и товаров народного потребления, считает Егор Казанцев. Риски нынешнего кризиса эксперт связывает с потенциальной нехваткой рабочей силы и удорожанием капитала: «Часть новых проектов приостановлены до стабилизации геополитических факторов». Впрочем, необходимость импортозамещения уже привлекает к проблемам парков и их поддержке интерес региональных властей. Чтобы кризис дал импульс развитию промышленных площадок, нужны системные меры, отмечают эксперты. Рынок, например, ждет снятия ограничений максимального размера возмещения расходов на создание частных индустриальных парков и расширения субсидирования управляющих компаний в регионах, в том числе моногородах, где востребованность диверсификации экономики очень высока, говорит Фарид Закиров.

Автор Ирина Резник

https://plus.rbc.ru/news/634e598a7a8aa96ef586b5e6